Zdanění zpevněných ploch – úspora nebo zdražení?

Novela Zákona o dani z nemovitostí platná od 1. 1. 2012

Od 1. 1. 2012 nabývá účinnost novela Zákona o dani z nemovitostí, ve své důvodové zprávě prezentovaná jako  krok vedoucí k významnému zjednodušení správy této daně. V médiích se dokonce mluví o velké úspoře poplatníků na platbách daně. Bohužel opak je pravdou.  Dalo by se říct, že novela přináší ještě více zmatku do i tak názorově nejednotné oblasti.
 
Co se změní od 1. 1. 2012

Novela zavádí nový systém zdanění tzv. plošných staveb. Jedná se o zpevněné plochy pozemků, jsou to např. místní a účelové komunikace, některé parkoviště a manipulační plochy mezi budovami.
 
Jejím záměrem je vyřešení problému, který spočívá v dlouholetém a nejednotném názoru na to zda místní či účelová komunikace běžného provedení (o tloušťce do cca 50 cm) je samostatnou věcí v právním smyslu a tedy nemovitostí (stavba ve smyslu občanskoprávním a podléhá pak dani ze staveb), anebo je součástí pozemku (stavba jenom ve smyslu stavebně právním a podléhá dani z pozemků). Bohužel, ve výsledku nebylo a není ani po novele jasné, zda je nebo není výše uvedená plocha STAVBOU nebo JE SOUČÁSTÍ POZEMKU. Na toto rozlišení novela nedopadá. Naopak, zavedením třetí kategorie a to kategorie zpevněné plochy pozemku, situaci ještě více ztěžuje. V praxi to tedy znamená, že poplatník daně z nemovitostí (ale i správci daně) bude muset rozlišovat nikoli dvě, ale tři skupiny z titulu zdanění: stavby, holé pozemky a zpevněné plochy.
 Dle znění novelizovaného zákona jsou "zpevněné plochy pozemků" definované jako "...pozemek, jehož povrch je zpevněn stavbou podle stavebního zákona bez svislé nosné konstrukce..."  Jedná se tedy o stavbu ve smyslu stavebně právním (dle Stavebního zákona), nikoli stavbu ve smyslu soukromoprávním (dle Občanského zákoníku), jež by podléhala dani ze staveb. Současně se musí jednat o pozemek, který je užívaný k podnikatelské činnosti nebo v souvislosti s ní. Pro zařazení do nové kategorie musí být splněny obě podmínky. Zpevněné plochy pozemků se nově zdaňují sazbou ve výši 1 Kč/m² (sloužící pro zemědělskou prvovýrobu, lesní a vodní hospodářství), nebo ve výši 5 Kč/m² (sloužící pro průmysl, stavebnictví, dopravu, energetiku, ostatní zemědělskou výrobu a ostatní podnikatelskou činnost).
 
Dle důvodové zprávy (citované i v mediálním tisku) novela tedy vyjímá plošné stavby z předmětu daně ze staveb a zařazuje je do osobité kategorie pozemků, výsledně s podstatně nižší sazbou daně. Tento názor není úplně správný. Právě z důvodu nejednoznačné judikatury a z toho vyplývajícího stanoviska odborné veřejnosti velká část poplatníků plošné stavby původně přiznávala jako součást pozemku "zastavené plochy a nádvoří" resp. "ostatní pozemky". Ve skutečnosti je tedy velice pravděpodobné, že vyčleněním zpevněných ploch z původní kategorie pozemků je vytvořena nová kategorie pozemků s výrazně vyšším zdaněním. Protože se v roce 2011 pozemky zdaňovali sazbou 0,2 Kč/m², jde o navýšení daňové povinosti o 500 %, resp. až o 2 500 % z původní daňové povinnosti. Jenom pro ty poplatníky, kteří, z jakýchkoli důvodů danou nemovitost dosud přiznávali jako stavbu a nyní ji přeřadí pod zpevněnou plochu pozemku, se daň z nemovitosti sníží, a to o cca 50 % z původní sazby (2,-Kč/m² až 10,- Kč/m²). 
 
Rekapitulace změn

Když to tedy shrnu, nemovitost evidovaná v katastru nemovitostí jako "Ostatní plocha" nebo "Zastavěná plocha a nádvoří" může náležet z hlediska daně z nemovitostí do následujících kategorií:

a)      stavba (sazba daně ze staveb činí 2 Kč/m² až 10 Kč/m², beze změny v roce 2012)

b)      zpevněná plocha pozemku (nově zavedená sazba daně z pozemku 5 Kč/m², resp. 1 Kč v případě zemědělské, lesní a vodní činnosti)

c)       ostatní plocha jako součást pozemku, tj. v evidenci jako holý pozemek v kategorii "zastavěná plocha a nádvoří" resp. "ostatní pozemek" (sazba daně z pozemku 0,20 Kč/m², beze změny v roce 2012)

d)      pozemky, které nejsou předmětem daně (veřejně užívané pozemní komunikace s příslušenstvím) a pozemky které jsou osvobozeny od daně (např. pozemky tvořící jeden funkční celek se stavbou sloužící školám, zdravotnickým zařízením a zařízením sociální péče). V roce 2012 jsou příslušná ustanovení zákona beze změny
 
Další potíže se zařazením

Další komplikace, které novela přináší, spočívají v rozlišení, zda se jedná o výše uvedenou skupinu ad b) nebo ad c). Jedná se tedy o odlišení pozemku se stavbou ve smyslu stavebně právním od holého pozemku. Komentář k novele tady odkazuje na Stavební zákon, který definuje stavbu zpevňující povrch pozemku, "...jako stavbu která vznikla stavební technologií, bez zřetele na její stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály, konstrukce a na dobu trvání..."  Tato definice je ale poněkud obecná, široká a posouzení odborně náročné. Dle informace GFŘ k novele, stavební dílo musí být výsledkem stavební a montážní činnosti a nemůže jím být pouhé nahromadění, případně složení stavebního materiálu na určitém místě. O stavebním díle není možné hovořit, pokud k jeho vzniku nebyly použity stavební a montážní technologie. Za stavbu tedy nelze považovat plochu zpevněnou snadno rozebíratelným povrchem bez nutnosti použití speciálních technologií, zpevnění povrchu pozemku pouhým rozprostřením materiálu (škváry, drtě) včetně jeho případného zhutnění ani pouhé vrstvení jednotlivých druhů materiálů a terénní úpravy (zemní práce a změny terénu). V souladu s výše uvedenou informací a v souladu se sporou stavební judikaturou za stavbu např. nelze považovat volně položené panely resp. dlažbu. Pokud se ale vyspárují, o stavbu obvykle půjde. Uvedené ovšem musí prokázat poplatník a svoje tvrzení je povinen, ve smyslu ustanovení daňového řádu, prokázat vhodnými důkazními prostředky.

Co je potřeba udělat

Dovoluji si ještě upozornit, že na základě výše uvedených změn mnohým z poplatníků vznikne v roce 2012 povinnost přeřadit svoje nemovitosti a to buď z kategorie staveb do kategorie pozemků (zpevněné plochy), nebo z jedné kategorie pozemků ("ostatní plochy" a "zastavěné plochy a nádvoří") do kategorie jiné pozemků (zpevněné plochy). A protože se jedná o okolnost rozhodnou pro stanovení daně, poplatníci budou muset nejpozději do 31. ledna 2012 podat daňové přiznání k dani z nemovitosti. A pro tyto účely jim vznikne ještě další nemilá povinnost. Ti, kteří zpevněné plochy původně zdaňovali, jako součást pozemku budou je muset, pro účely vynětí z ostatního pozemku (resp. ze zastavěných ploch a nádvoří) a tedy i správného zdanění, fyzicky proměřit.
 
 

V případě zájmu Vám ráda pomůžu se zpracováním výše uvedeného daňového přiznání a jsem Vám plně k dispozici pro veškeré dotazy v této oblasti. 
 
 
Dne 20.1.2012
 
 
 
Ing. Barbora Krížová
 
Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.