Nový zákon o dani z nabytí nemovitých věcí

Od 1. 1. 2014 vstupuje do účinnosti nový občanský zákoník a zákon o obchodních korporacích. Zejména v této souvislosti nabývá účinnosti i celá řada nových resp. novelizovaných daňových zákonů. V tomto příspěvku se budu věnovat novému Zákonu o dani z nabytí nemovitých věcí, který nahrazuje původní Zákon o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí.

 

Nejdůležitější změny:

 

     1. změny v předmětu daně

Nový zákon reaguje na široké vymezení nemovitých věcí v novém občanském zákoníku a blíže specifikuje, které z nich jsou předmětem daně z nabytí nemovitých věcí. Jedná se o nabytí pozemku, stavby, inženýrské sítě a jednotky, pokud se nachází na území ČR. Z věcných práv se zdanění bude týkat pouze práva stavby. Netýká se jiných věcných práv, jako jsou například věcná břemena nebo zástavní právo. Předmětem daně nejsou např. vyhrazené nerosty podle horního zákona nebo převody obchodních podílů resp. akcí společností, které vlastní nemovitosti (tzv. share deal). Z předmětu daně je vyloučeno i nabytí vlastnického práva k nemovité věci v rámci fúze nebo jiné formy přeměny obchodní společnosti.

     2. změna osoby poplatníka

  1. při koupě a směně nemovitostí se kupující a prodávající můžou domluvit, že daň z nabytí nemovitých věcí zaplatí kupující, tzn., stane se poplatníkem této daně. Pokud se ale nedomluví, platí dosavadní konstrukce, kde je poplatníkem prodávající a kupující za daň ručí. V ostatních případech převodů je poplatníkem nabyvatel (např. vyčlenění majetku do svěřeneckého fondu, zajišťovací převod práva atd.),

     

  2. Od nového roku již směna nemovitostí není považována za jeden převod (daň se do 31. 12. 2013 vybírala jenom jednou a to z převodu dražší nemovitosti). Nově podléhají zdanění oba nabyvatelé.

     

  3. prodej nemovitosti v SJM (společné jmění manželů):Po novém již nemusí, za prodej nemovitosti v SJM, daňové přiznání podávat oba manželé, ale jenom jeden z nich. 

     

    3. nová konstrukce základu daně

Významná změna nastala v stanovení základu daně v případě koupě běžně převáděných nemovitosti, jako např.rodinné domy, stavby pro rodinnou rekreaci, byty, související garáže, sklepy, pozemky, a také nezastavěné pozemky bez trvalého porostu. Již se sjednaná (kupní) cena povinně nemusí porovnávat se zjištěnou cenou podle oceňovacích předpisů, ale s tzv. srovnávací „daňovou hodnotou“. Daňovou hodnotou je buď cena podle znaleckého posudku (zjištěná cena), nebo tržní cena nemovitosti (tzv. směnná hodnota). Kupní cena nemovitosti se tedy srovnává buď:

  1. s 75% ze směnné hodnoty. Postup při výpočtu směnné hodnoty stanoví vyhláška.

     

  2. nebo se 75 % procenty z ceny zjištěné. Pokud se pro porovnání použije cena zjištěná, je povinnou přílohou k daňovému přiznání znalecký posudek. Zákon v tomto případě nově zavádí možnost odpočítat od základu daně z nabytí nemovitých věcí i odměnu a náklady uhrazené znalci za vyhotovení znaleckého posudku.    

Daň vypočítá z té z výšeuvedených hodnot (sjednaná, směnná nebo zjištěná), která bude vyšší.

V některých případech ale zákon stanoví výlučnost sjednané nebo zjištěné ceny, případně i tzv. ceny zvláštní (např. dražba, exekuce, vklady do obchodních korporací atd.).

       4. změny v osvobození od daně

Zákon i nadále osvobozuje od daně první úplatné nabytí vlastnického práva k nové stavbě rodinného domu nebo bytu v nové stavbě bytového domu nebo v části této stavby vzniklé rekonstrukcí (pokud byt nezahrnuje jiný nebytový prostor než je garáž, sklep nebo komora společně s ním užívané), nebo i k pozemku a právu stavby, jejichž součástí je nová stavba rodinného domu. Osvobození se ale nevztahuje na nabytí vlastnického práva k bytovému domu jako celku! Nabytí vlastnického práva je od daně osvobozeno pouze tehdy, dojde-li k němu nejpozději do 5 let ode dne, kdy lze novou stavbu podle stavebního zákona užívat (většinou den kolaudace). Nově již převodcem může být kdokoliv, nemusí se nutně jednat o developera. A osvobodit lze i první úplatné nabytí již užívané stavby.

Zákon zavádí osvobození u finančního leasingu. Podle původní právní úpravy docházelo u finančního leasingu nemovitostí ke dvojímu zdanění. Poprvé při pořízení předmětu leasingu leasingovou společností a po druhé na konci leasingové smlouvy, kdy nemovitost přechází na leasingového nájemce. Od 1. 1. 2014 je nabytí nemovitosti nájemcem na konci smlouvy o finančním leasingu od daně osvobozeno.

Od 1. 1. 2014 je naopak zrušeno osvobození vkladů do základního kapitálu společností. Pokud bude chtít např. společník vložit svůj dům do vlastní s.r.o., pak tato společnost bude povinna odvést daň z nabytí nemovitých věcí. Pro stanovení základu daně se v tomto případě vychází z hodnoty nemovitosti stanovené pro účely vkladu. V případě, že pro uvedené ocenění jsou do ceny nemovitosti zahrnuty i dluhy převzaté obchodní korporací, pro účely stanovení základu daně je bude potřeba vyloučit.

       5. zjednodušená administrativa

Přílohy k daňovému přiznání je již možné přikládat formou prosté kopie a to písemně nebo elektronicky. Pokud ale správce daně může elektronicky předmětnou písemnost získat nebo údaje z ní ověřit, vůbec nemusí být přikládána.

Znalecký posudek již nebude vůbec nutné, v některých případech, předkládat, nově zejména pokud byl základ daně určen porovnáním se směnnou hodnotou a poplatník poskytne údaje potřebné k určení této hodnoty.

       6. daňové přiznání a výpočet daně

 

Lhůta pro podání daňového přiznání zůstává zachována, jak doposud, do tří měsíců od konce kalendářního měsíce, ve kterém byl proveden vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. U nemovitých věcí, které nejsou předmětem evidence, je poplatník povinen podat daňové přiznání nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž došlo k nabytí vlastnického práva k této věci (s výjimkou např. dražby a náhrady za neoprávněnou stavbu).

Pokud si poplatník zvolí jako srovnávací daňovou hodnotu směrnou cenu,v daňovém přiznání toliko vypočítá zálohu na daň ve výši 4 % ze sjednané ceny a uvede v něm povinně údaje nutné k určení směrné hodnoty. Za samotný výpočet daně je, v tomto případě, odpovědný správce daně. Záloha je splatná ve lhůtě pro podání daňového přiznání. Případný doplatek je splatný do 30 dnů od doručení platebního výměru 

 

Nadále, i od 1. 1. 2014, je za den změny  vlastnictví k nemovitosti,  zapsané v Katastru nemovitostí,  považován ten den, kdy je proveden vklad práva, přičemž k převodu vlastnického práva dochází zpětně ke dni podání návrhu na vklad. Zdanění daní z převodu nemovitostí, resp. po novém, daní z nabytí nemovitých věcí  se provede dle právního stavu k datu, kdy došlo ke změně vlastnictví  podle výše uvedeného. Pokud by tedy právní účinky vkladu vlastnického práva vznikly do 31. 12. 2013, i když katastrální úřad rozhodl o provedení vkladu až po 1. 1. 2014, podléhá změna vlastnictví i nadále režimu původního zákona o dani dědické, darovací a převodu nemovitosti.

Podle informace GFŘ budou tiskopisy nových daňových přiznání na finančních úřadech k dispozici až od cca poloviny února 2014. Od počátku ledna ale budou daňová přiznání dostupné pro daňovou veřejnost a poplatníky v elektronické podobě na webových stránkách MF ČR a Finanční správy ČR.

 

dne 27. 12. 2013

 

Ing. Barbora Krížová

info@dane-krizova.cz